Como Fazer um Contrato de Compra e Venda de Imóvel Impecável

Um Contrato de Compra e Venda de Imóvel mal elaborado pode causar muita dor de cabeça.

Afinal, este instrumento serve para formalizar a transferência imobiliária, onde o comprador e o vendedor, colocam em pautas os principais tópicos acordados entre eles.

Por isso, deve estar muito bem redigido para evitar dicussões futuras.

Produzimos este artigo para lhe ensinar como fazer um contrato de compra e venda de imóvel impecável, mostrando de forma simples qual é estrutura ideal que deve ser seguida para evitar problemas e garantir uma negociação de sucesso.

O que é um Contrato de Compra e Venda de Imóvel?

Bom, como foi dito acima, um contrato de compra e venda nada mais é que um documento que formaliza a negociação de um bem imóvel entre duas ou mais partes.

Geralmente realizado em casos em que o imóvel é adquirido via pagamento parcelado, o contrato de compra e venda de imóvel é basicamente uma garantia preliminar de que o novo proprietário poderá usufruir do imóvel como se já fosse seu.

Alguns Lembretes Antes de Elaborar um Contrato de Compra e Venda de Imóvel

Antes de mais nada, é importante ter em mente alguns pontos importantes:

a) O objeto do acordo e preço devem estar expressamente determinados no conteúdo do contrato.

b) Ao contrário do que muitos acreditam, o contrato de compra e venda de imóvel, por si só, não transfere imediatamente a propriedade do bem ao comprador. A transferência apenas acontece com o registro do contrato de compra e venda no Cartório de Registro de Imóveis, conforme dispõe o art. 1.245 do Código Civil de 2002.

c) Caso o valor do imóvel seja superior a 30 salários mínimos, o contrato de compra e venda deve ser celebrado por Escritura Pública, conforme dita art. 108 do Código Civil de 2002.

d) Caso o vendedor não receba o valor acordado no contrato, não é obrigado a entregar o imóvel ao comprador inadimplente.

e) É permitido ao pai vender um imóvel ao seu filho ou filha, porém, de acordo com a lei, apenas poderá realizar esta negociação caso haja o aceite expresso de sua cônjuge e demais filhos, caso haja.

f) Quando a venda do imóvel for realizada por medida de extensão ou área determinada e, na realidade, a área não for condizente com o descrito em contrato, o comprador poderá exigir o complemento da área, ou exigir a rescisão do contrato ou, ainda, o abatimento no valor.

g) No Brasil, apenas maiores de 18 anos e em plenas faculdades mentais podem celebrar um contrato de compra e venda de imóvel, caso contrário, devem ser representados pelos pais, tutores ou curadores.

Mas qual a diferença entre contrato de compra e venda, escritura pública e registro de imóvel?

Primeiramente, para melhor entender o tema, é importante explicarmos a diferença entre posse e propriedade.

Para melhor ilustrar, vamos utilizar o exemplo de uma locação de imóvel.

De um lado, temos o locatário, ou seja, a pessoa que alugou o imóvel para sua residência.

O locatário tem total liberdade para residir dentro do edifício, porém, ele não pode vender o imóvel ou alugar para terceiros, afinal, ele não é o dono.

Portanto, neste caso, o locatário possui apenas a POSSE do bem.

De outro lado, temos o locador, ou seja, a pessoa que detém a PROPRIEDADE do imóvel e que, sendo ele o dono, poderá alugar, vender ou utilizá-lo para sua moradia.

Então, sabendo esta diferença, temos que:

O Contrato de Compra e Venda de Imóvel pode ser relacionado a uma troca comercial. É um instrumento que, basicamente, define as regras, valores, prazos e formas de pagamento para a negociação. Não tem o poder de transferir a propriedade do bem!

Na Escritura Pública o proprietário do imóvel, neste caso, o Vendedor, promoverá ao Comprador os direitos de utilização do bem, validando o disposto no contrato de compra e venda. Pode ser feito em um tabelionato ou cartório de notas, porém, não transfere o direito de propriedade ao Comprador, ou seja, mesmo sendo lavrada a Escritura Pública, o Comprador ainda não se torna efetivamente o dono do imóvel.

É no Registro de Imóvel, portanto, em que, finalmente, a propriedade do bem poderá ser transferida do Vendedor ao Comprador. Será sempre realizado em um Cartório de Registro e é este documento que definirá o real proprietário do imóvel. Lembra da máxima “Quem não registra não é dono“? Pois é.

Estrutura Básica de um Contrato Particular de Compra e Venda de Imóvel

Qualificação da Partes

Inicialmente, deve-se discriminar nomes e dados das partes para que haja a responsabilização correta de cada um e também para facilitar o contato entre os envolvidos durante ou depois da transação.

Nos casos em que a parte for Pessoa Física, devem ser descritos os seguintes dados:

• Nome completo;
• CPF;
• Endereço;
• Contato (e-mail e telefone);
• Estado Civil – principalmente quando houver a necessidade do cônjuge para validar a transação. Neste caso, também será necessário informar os dados do cônjuge.

Nos casos em que a parte for Pessoa Jurídica (PJ) os dados serão diferentes:

• Razão Social;
• CNPJ;
• Inscrição Estadual;
• Endereço;
• Dados dos sócios ou representantes legais envolvidos na negociação (CPF, endereço, telefone, e-mail, etc).

Lembrando que o contrato de compra e venda de imóvel deve conter os dados de todas as partes envolvidas na negociação e não apenas o comprador.

Descrição Detalhada do Imóvel

Ao contrário de que muitos pensam, não basta descrever a Rua, Número e Bairro.

Mas, o imóvel deve ser descrito minuciosamente conforme está disposto em sua Matrícula registrada no Cartório de Registro de Imóveis.

Ou seja, além do endereço padrão, deve ser informado, por exemplo, número da matrícula, número do lote, quadra, extensões, confrontantes, etc.

Além disso, sempre é indicado descrever vícios e características do imóvel, como por exemplo, infiltrações, rachaduras e quaisquer outros detalhes que possam trazer algum tipo de discussão posteriormente.

Tudo isso deve ser informado com o objetivo de limitar o escopo do contrato, fazendo com que erros ou interpretações falhas não ocorram.

Assim, as partes não terão problema em cumprir com as obrigações inicialmente definidas no contrato.

Preço e Forma de Pagamento

Bom, obviamente, o preço do imóvel deve ser informado no contrato.

Mas, também é de extrema importância a definição clara e precisa de como este valor será pago pelo comprador ao vendedor.

Por isso, algumas perguntas precisam ser respondidas nesta parte:

• O pagamento será feito à vista ou de forma parcelada? Se parcelado, em quantas parcelas?
• Haverá valor a ser pago à título entrada? A entrada será paga na assinatura do contrato?
• Se em dinheiro, em qual conta deverá ser depositado?
• Será pago apenas em dinheiro ou algum outro bem será dado como pagamento?

Lembrando que, se na negociação houver um bem móvel ou imóvel a ser dado em pagamento, este também deverá ser descrito da maneira mais precisa possível.

Além disso, é sempre muito importante definir no próprio contrato de compra e venda do imóvel as datas de pagamento de cada parcela.

Também, é importante destacar a data de entrega do bem dado em pagamento, se for o caso.

Multas e Penalidades por Descumprimento

A pergunta a ser feita nesta parte é: Quais as possíveis penalidades aplicadas às partes caso alguma cláusula seja descumprida?

Claro, no momento da negociação, nenhuma das partes está prevendo que irá descumprir alguma cláusula.

Mas, lembre-se que um contrato também tem o dever de prever sempre “o que pode dar errado”.

Lembre-se: Um contrato também serve como uma importante ferramente de gestão de riscos!

Por isso, entramos na parte do “e se”:

• “E se o comprador não realizar o pagamento no prazo estipulado?”
• “E se o vendedor não tiver informado sobre um problema grave encontrado no imóvel?”
• “E se o comprador ou vendedor desistir da negociação após a assinatura do contrato?”

Portanto, todas as possibilidades negativas devem ser previstas e descritas no contrato!

Tudo isso com o intuito de certificar que ambas as partes se esforçarão para cumprir o negociado.

Ainda, isso garante que, caso haja descumprimento de alguma cláusula, a parte prejudicada seja ressarcida.

 Foro

Caso surjam conflitos a partir da assinatura do contrato de compra e venda e seja preciso acionar a justiça, em regra, deverão ser resolvidos pelo Juízo da cidade (comarca) onde se localiza o imóvel.

Mas, nunca é demais indicar o cidade. Por exemplo, “elegem o foro da comarca de Campinas-SP para resolver litígios proveninentes do presente instrumento de compra e venda.”

Assinatura de Testemunhas

Por que é necessário?

É bem verdade que Código Civil não exige a assinatura de testemunhas para que um contrato tenha validade.

Porém, é importante destacar que, caso as partes queiram executar alguma cláusula judicialmente, aí sim, por determinação legal, é necessário que este contenha a assinatura de duas testemunhas capazes.

Portanto, para garantir maior segurança, é extremamente indicado que o contrato de compra e venda de imóvel seja assinado por duas testemunhas.

Ainda, para dar maior segurança, é indica que o documento seja registrado em cartório.